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開発許可制度とは

●開発許可制度とは
　 都市計画法では、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するた
め、都市の地域を、計画的な市街化を促進すべき市街化区域と、原則とし
て市街化を抑制すべき市街化調整区域に分け（いわゆる「線引き」）、農林
漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な
都市活動が確保されるべきとなっています。
   この理念を担保するための制度が開発許可制度です。開発許可制度に
より、市街化区域内においては一定規模以上の開発行為を行う場合に市
街化の水準を確保することが義務づけられ、市街化調整区域においては
開発行為・建築行為を原則として禁止し無秩序な市街地の膨張が抑止さ
れることになります。
　 また、線引きをしていない区域区分非設定都市計画区域であっても、無
秩序な開発を防止して良好な市街地の形成を図るため、一定規模以上の
開発行為を行う場合は開発許可を取得する必要があります。
   開発許可は、開発区域の規模及び予定される建築物の用途に応じて、
道路、公園、排水施設、給水施設等について一定の技術的基準に適合し
ている場合に与えられますが、市街化調整区域についてはこれらの基準
に適合するほか、区域設定の趣旨により特定の要件に該当していること
が必要でさらに建築行為についても一定の制限がなされています。
　　　　　　　

●事前協議制度について
 　前述した開発許可とは別に、伊勢崎市では市内における無秩序な開発を
防止し、良好な市街地の形成を図るとともに地域の特性に応じた秩序ある
都市づくりの推進を図るため、一定規模以上の開発行為を行う事業者の人
に対し、伊勢崎市宅地開発指導要綱に基づく事前協議をお願いしています。

※伊勢崎市における開発許可制度・事前協議適用範囲
　 市街化区域の場合　　　 
      開発許可対象面積、事前協議対象面はともに１０００平方メートル
　　  以上です。
　 市街化調整区域の場合　
      一部の用途を除き、すべての開発について開発許可が必要です。
　　　事前協議対象面積は１０００平方メートル以上です。
　 区域区分非設定の場合　
　  　開発許可対象面積は３０００平方メートル以上、事前協議対象面積
　　  は１０００平方メートル以上です。


●開発行為とは

   開発行為とは、建築物や特定工作物を建設することを主たる目的として
土地の区画形質の変更を行うことです。（個別具体的な案件については建
築指導課にご相談ください。）


（１）「主たる目的として」とは

　 土地の区画形質の変更を行う主たる目的が、建築物の建築又は特定工
作物の建設にあるという意味で、土地の利用目的、物理的機能的状況を判
断して、その主たる利用目的が建築物又は特定工作物に係るものではない
と認められる場合は、開発行為に該当しないこととなります。
開発行為に該当しない例：露天資材置場、無蓋駐車場、家庭菜園


（２）「区画の変更」

   土地の利用状況、形状等客観的に判断して一団の区画とみなされる土地
を建築物の建築又は特定工作物の建設のために変更する場合は開発行為
となります。
  単なる土地の分合筆（権利区画の変更）は開発行為とはなりません。


（３）「形の変更」

   切土・盛土等形状の変更を言います。建築行為、建設行為と不可分一体
の基礎打ち、土地の掘削等は開発行為には該当しません。


（４）「質の変更」

　 農地、雑種地又は山林等、宅地（建築物又は特定工作物の敷地）以外の
土地を、新たに宅地に変更する場合は開発行為となります。


●事前相談について


　 伊勢崎市内の土地において、建築行為を伴う一定規模以上の土地の造
成を行うとき、市街化調整区域で建築行為や土地建物の取引等を行うとき
は、都市計画法に基づき開発許可等の手続が必要となる場合がありますの
で、事前に建築指導課（窓口：開発指導担当）に相談してください。
   特に、市街化調整区域については、すでに宅地化されている土地や、既存
の建築物を売買によって取得した場合であっても、利用する際に都市計画法
上の制限を受けることが多くありますので、十分ご注意ください。
　 事前相談の際は、相談地の位置図・公図の写し・建物配置図（土地利用計
画図）・土地建物全部事項証明書などの参考資料をお持ちください。また、相
談内容によっては、計画している建物の規模や、開発区域周辺の道路状況な
ど、より詳細な資料が必要となる場合もあります。

• 開発許可制度の手引き