開発許可制度

開発許可制度とは

都市計画法では、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市の地域を、計画的な市街化を促進すべき市街化区域と、原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域に分け(いわゆる「線引き」)、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活および機能的な都市活動が確保されるべきとなっています。
この理念を担保するための制度が開発許可制度です。開発許可制度により、市街化区域内においては一定規模以上の開発行為を行う場合に市街化の水準を確保することが義務づけられ、市街化調整区域においては開発行為・建築行為を原則として禁止することにより無秩序な市街地の膨張が抑止されることになります。
また、線引きをしていない区域区分非設定都市計画区域であっても、無秩序な開発を防止して良好な市街地の形成を図るため、一定規模以上の開発行為を行う場合は開発許可を取得する必要があります。

開発許可は、開発区域の規模および予定される建築物の用途に応じて、道路、公園、排水施設、給水施設等について一定の技術的基準に適合している場合に与えられますが、市街化調整区域についてはこれらの基準に適合するほか、区域設定の趣旨により特定の要件に該当していることが必要でさらに建築行為についても一定の制限がなされています。

事前協議制度

前述した開発許可とは別に、伊勢崎市では市内における無秩序な開発を防止し、良好な市街地の形成を図るとともに地域の特性に応じた秩序ある都市づくりの推進を図るため、一定規模以上の開発行為を行う事業者の人に対し、伊勢崎市宅地開発指導要綱に基づく事前協議をお願いしています。

伊勢崎市における開発許可制度・事前協議制度の適用範囲
区域区分の別	開発許可対象面積	事前協議対象面積
市街化区域	1,000平方メートル以上	1,000平方メートル以上(注釈2)
市街化調整区域	規模要件なし(注釈1)	1,000平方メートル以上(注釈2)
区域区分非設定区域	3,000平方メートル以上	1,000平方メートル以上(注釈2)

(注釈1)一部の用途を除き、すべてのものが対象となります。
(注釈2)自己の居住の用に供する目的のものは除きます。

開発行為とは

開発行為とは、建築物や特定工作物を建設することを主たる目的として土地の区画形質の変更を行うことです。(個別具体的な案件については建築指導課にご相談ください。)

「主たる目的として」とは

土地の区画形質の変更を行う主たる目的が、建築物の建築または特定工作物の建設にあるという意味で、土地の利用目的、物理的機能的状況を判断して、その主たる利用目的が建築物または特定工作物に係るものではないと認められる場合は、開発行為に該当しないこととなります。
開発行為に該当しない例：露天資材置場、無蓋駐車場、家庭菜園

「区画の変更」

土地の利用状況、形状等客観的に判断して一団の区画とみなされる土地を建築物の建築または特定工作物の建設のために変更する場合は開発行為となります。
単なる土地の分合筆(権利区画の変更)は開発行為とはなりません。

「形の変更」

切土・盛土など形状の変更を言います。建築行為、建設行為と不可分一体の基礎打ち、土地の掘削などは開発行為には該当しません。

「質の変更」

農地、雑種地または山林等、宅地(建築物または特定工作物の敷地)以外の土地を、新たに宅地に変更する場合は開発行為となります。

開発審査会とは

開発審査会は都市計画法第78条の規定に基づき、都道府県、指定都市、中核市および特例市に設置される附属機関です。伊勢崎市では、平成19年4月1日の特例市移行に伴い設置されました。本市の開発審査会は都市計画法および本市開発審査会条例に基づき、以下の業務を行っています。

市街化調整区域に係る開発行為のうち、法第34条第14号の規定に基づき市長が開発許可をしようとする案件についての審議
市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域における建築物の新築、改築若しくは用途の変更または第一種特定工作物の新設のうち、政令第36条第1項第3号ハの規定に基づき市長が許可をしようとする案件についての審議
法第50条の規定に基づく開発許可等の処分などについての審査請求に対する裁決
法第34条各号の開発行為の許可基準の設定に関することなど、開発行為の規制についての重要事項に関する審議

事前相談

伊勢崎市内の土地において、建築行為を伴う一定規模以上の土地の造成を行うとき、市街化調整区域で建築行為や土地建物の取引などを行うときは、都市計画法に基づき開発許可まどの手続が必要となる場合がありますので、事前に建築指導課(開発指導係)に相談してください。
特に、市街化調整区域については、すでに宅地化されている土地や、既存の建築物を売買によって取得した場合であっても、利用する際に都市計画法上の制限を受けることが多くありますので、十分ご注意ください。

事前相談の際は、相談地の位置図・公図の写し・建物配置図(土地利用計画図)・土地建物全部事項証明書などの参考資料をお持ちください。また、相談内容によっては、計画している建物の規模や、開発区域周辺の道路状況など、より詳細な資料が必要となる場合もあります。